İzmir Kira Avukatı

Kiracı olarak bir ihtarname aldınız, kiraya veren olarak kiracınız ödeme yapmıyor ya da yeni satın aldığınız dairede eski kiracı çıkmak istemiyor. Kira ilişkisi günlük hayatın içindedir. Buna rağmen süreler kısa, şekil kuralları katıdır. Tek bir ihtarnamede eksik bırakılan gün sayısı, haklı tarafın davasını bile usulden düşürebilir. Bu rehberde İzmir kira avukatı arayan kiracıların, kiraya verenlerin ve taşınmaz sahiplerinin bilmesi gereken temel konuları anlatıyoruz: tahliye yolları, ihtarname şartları, icra takibi, zorunlu arabuluculuk ve süreler.

KRC Hukuk Bürosu olarak İzmir’de bulunan ofisimizde kiracılara, kiraya verenlere ve taşınmaz sahiplerine hukuki destek veriyoruz. Aşağıdaki anlatım genel bilgilendirme niteliğindedir. Her dosya; sözleşmesi, ihtarları, tebligat tarihleri ve ödeme kayıtlarıyla ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira Hukuku Hangi Kanunlara Dayanır?

Kira ilişkisinin temel kaynağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’dur (TBK). Eski 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ve 818 sayılı Borçlar Kanunu yürürlükten kalkmış, yerini TBK hükümleri almıştır. Yine de yüksek mahkeme kararlarının önemli bir kısmı bu eski dönemde verildiği için, kararlarda hâlâ eski madde numaralarıyla karşılaşırsınız. Yargılama usulü 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na (HMK), ilamsız icra yoluyla tahliye ise 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na (İİK) tabidir. Dava şartı arabuluculuk ise 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda düzenlenmiştir.

Başlangıçta şu ayrımı yapmak gerekir:

• Konut ve çatılı işyeri kiraları: Kiracıyı koruyan özel kurallara tabidir. Süre bitse bile kiraya veren, süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347). Tahliye sebepleri kanunda sınırlı biçimde sayılmıştır ve kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354).
• Diğer kiralar: Arsa gibi çatısız taşınmazlar genel hükümlere tabi olabilir. Bu durumda sürenin bitimi tahliye için yeterli bir sebep olabilir.

Kiralananın hangi gruba girdiği her zaman açık değildir. Yargıtay’ın bir kararında, sözleşmeye konu alanların niteliği anlaşılamadığı için mahkemenin keşif yapıp alanları krokiye bağlaması ve kira hükümlerini bu şekilde belirlemesi gerektiği belirtilmiştir (Yargıtay 6. HD, 01.10.2014, E. 2014/8727, K. 2014/10783). Yani ilk soru çoğu zaman “hangi kural uygulanacak?” sorusudur.

İzmir Kira Avukatı Ne Yapar?

Kira dosyalarında avukatın işi yalnızca dava açmak değildir. Önemli kısmı, davadan önce yapılan hazırlıktır. Uygulamada gördüğümüz kadarıyla kira uyuşmazlıkları şu başlıklarda toplanır:

• Kira sözleşmesinin hazırlanması ve incelenmesi
• Temerrüt, tahliye ve fesih ihtarnamelerinin hazırlanması ya da kendisine gelen ihtarnameye cevap verilmesi
• İlamsız icra yoluyla tahliye takibi ve kira alacağı takibi
• Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davaları (ihtiyaç, yeni malik, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar)
• Zorunlu arabuluculuk sürecinin yönetilmesi
• Kira bedeli ve kira alacağının hesabı, depozito ve hasar uyuşmazlıkları
• Kat mülkiyeti, komşu hakkı ve ortaklığın giderilmesi gibi taşınmaz uyuşmazlıkları

Her iki tarafın da hakları vardır. Biz hem kiracı hem kiraya veren adına dosya yürütebiliyoruz. Önce hangi tarafın ne risk taşıdığına bakılır, sonra yol seçilir.

Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk Dava Şartı

HMK m. 4’e göre sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değerine bakılmaksızın, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere kiralanan taşınmazlara ilişkin tüm uyuşmazlıklarda görevlidir. Burada tek ayrık, İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleridir. Bu takiplerde icra dairesi ve icra mahkemesi devreye girer.

6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girmiştir. Bu madde uyarınca şu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır:

• Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç)
• Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklar
• Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar

Arabulucuya başvurmadan açılan dava, usulden reddedilir. Dolayısıyla tahliye davalarında “dava açma süresi” ile “arabuluculuk başvurusu” aynı anda düşünülmelidir. Literatürde, dava açma hakkı henüz doğmadan yapılan arabuluculuk başvurularının geçerliliğinin tartışmalı olduğu ve ret riski taşıdığı belirtilmektedir. Bu yüzden başvurunun zamanlaması dosyaya göre belirlenir.

Arabuluculuk sonunda taraflar anlaşırsa anlaşma belgesine, sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması gerekir. Taşınmazın devri veya sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgelerinde, 7531 sayılı Kanun’la eklenen fıkra uyarınca şerhten sonra tapu müdürlüğüne tescil talep edilebilir.

Kiracının Temerrüdü: Ödenmeyen Kira ve Temerrüt İhtarı

Kira ve yan gider ödenmediğinde en sık başvurulan yol, TBK m. 315’teki temerrüt nedeniyle fesih yoludur. Kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Verilecek süre en az on gündür; konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Süre, bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar.

Yargıtay kararlarında temerrüt ihtarı için istikrarlı biçimde şunlar aranır:

• İstenen kira veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve hangi döneme ait olduğunun açık yazılması,
• Yasal ödeme süresinin tanınması,
• Ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi,
• İhtarın usulüne uygun tebliğ edilmesi.

Karar 1: Fesih iradesi ihtarda açıkça yazılmalıdır

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 25.04.2018, E. 2017/14141, K. 2018/4525. Daire, TBK m. 315 gereği tahliyeye karar verilebilmesi için ihtarnamede sürenin dolmasından sonra akdin feshedileceğinin açıkça yazılması gerektiğini belirtmiştir. İhtarnamede yalnızca dava açılacağı veya takip yapılacağı bildirilmesi yeterli görülmemiştir.

Pratik yorum: İhtarnamede “ödemezseniz hakkınızda icra takibi başlatılacaktır” cümlesi tek başına yetmeyebilir. Fesih ve tahliye iradesi ayrıca ve açıkça yazılmalıdır.

Karar 2: Kısa süreli ihtar geçersiz kalabilir

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 22.11.2012, E. 2012/13238, K. 2012/15289. Beş gün süre verilen bir ihtarda, kanunun aradığı şartlar bulunmadığı için ihtara dayanılarak tahliyeye karar verilemeyeceği kabul edilmiştir. Karar eski Borçlar Kanunu dönemine aittir, ancak otuz günlük süre ilkesi TBK m. 315’te de sürmektedir.

Pratik yorum: Konut ve çatılı işyerinde otuz günden az süre tanıyan ihtar, sonradan düzeltilemeyen bir hatadır. Literatürde de bu sürenin kiracı aleyhine kısaltılamayacağı, kiracı lehine uzatılabileceği kabul edilmektedir.

Karar 3: Çatılı işyerinde de otuz gün gerekir ve kira ödeme yeri önemlidir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.04.2017, E. 2017/2294, K. 2017/6035. Çatılı işyeri için çekilen ihtarda otuz gün süre verilmediği için ihtarın hukuki sonuç doğurmayacağı belirtilmiştir. Aynı kararda kira parasının götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğu ve kiraya verene elden veya masrafı kiracıya ait olmak üzere gönderilerek ödenmesi gerektiği ifade edilmiştir.

Pratik yorum: Kira ödemelerini banka havalesiyle ve açıklamasında dönemi yazarak yapmak, hem kiracı hem kiraya veren açısından ispat yükünü kolaylaştırır.

Karar 4: Ödeme süresi dolmadan tahliye istenemez

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 31.05.2017, E. 2017/3440, K. 2017/7999. Daire, ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz günlük ödeme süresi beklenmeden tahliye isteminde bulunulamayacağını belirterek talebi reddetmiştir. Benzer yönde 6. Hukuk Dairesi’nin 13.03.2013 tarihli kararı (E. 2013/1318, K. 2013/4372) da icra mahkemesine erken başvuruyu konu almaktadır.

Pratik yorum: Sabırsızlıkla erken açılan tahliye talebi, haklı olsa bile reddedilebilir. Sürenin son günü ve tebliğ tarihi dosyada net olmalıdır.

Ödeme vadesinin hafta sonuna denk gelmesi de tartışma çıkarabilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bir kararında, vadenin cumartesiye düştüğü olayda ödemenin takip eden ilk iş günü mesai bitimine kadar yapılabileceğini kabul etmiştir (29.03.2012, E. 2012/1524, K. 2012/4958). Somut olayda sözleşmedeki muacceliyet kayıtları da ayrıca incelenir.

Varsayımsal örnek 1: Aylık 20.000 TL kira bedelli bir konutta kiraya veren, üç aylık borç için 15 gün süreli ihtarname göndersin. Kiracı bu süre içinde ödeme yapmasa bile, ihtarda konut için aranan otuz günlük süre tanınmadığından, tahliye davası ret riski taşır. Aynı borç için otuz gün süreli, fesih iradesini içeren ve usulünce tebliğ edilen yeni bir ihtar gerekebilir. Rakamlar varsayımsaldır ve gerçek bir dosyayı yansıtmaz.

İlamsız İcra Yoluyla Tahliye: İİK m. 269 ve Devamı

Kira bedeli ödenmediğinde kiraya veren, mahkemeye gitmeden icra dairesinde “ilamsız tahliye takibi” başlatabilir. Bu yolda icra dairesi, kiracıya ihtarlı ödeme emri (örnek 13) gönderir. Ödeme emri, maddi hukuktaki temerrüt ihtarının yerine geçer. Süreler şöyle işler:

• Kiracı, ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edebilir. Kira akdini ve imzasını açık ve kesin biçimde reddetmezse akdi kabul etmiş sayılır.
• İtiraz yoksa ve otuz günlük ödeme süresinde borç ödenmezse, sürenin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenebilir (İİK m. 269/a).
• Kiracı itiraz ederse, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılması istenmelidir; aksi hâlde alacaklı aynı alacaktan dolayı bir daha ilamsız yoldan takip yapamaz (İİK m. 269).
• Kiracı kira akdini veya imzasını inkâr ederse, alacaklının noterde düzenlenmiş veya imzası onaylanmış bir sözleşmesi yoksa uyuşmazlık genel mahkemeye taşınabilir (İİK m. 269/b).

Karar 5: Ödeme emri tebliğ edilmeden süreler işlemez

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 21.06.2023, E. 2021/996, K. 2023/642. Genel Kurul, ödeme emri kiracı şirkete tebliğ edilmediği için itiraz ve ödeme sürelerinin işlemediğini, ihtar da tebliğ edilmediğinden kiracının temerrüdünden söz edilemeyeceğini belirtmiştir. Haricen öğrenmek, tebligatın yerine geçmemiştir.

Pratik yorum: İcra takibinde adres ve tebligat bilgisi, işin ilk adımıdır. Kiracı şirketse tebligatın şirkete usulünce yapılıp yapılmadığı ayrıca kontrol edilir.

Aşağıdaki tablo, icra yolu ile dava yolunu karşılaştırmaktadır:

Literatürde, kira borcunun ödenmemesi hâlinde hız ve masraf açısından önce icra yolunun düşünülebileceği, ancak imza inkârı ihtimali yüksekse genel mahkemede dava ve arabuluculuk sürecinin planlanabileceği belirtilmektedir. Hangi yolun seçileceği, sözleşmenin niteliğine ve kiracının muhtemel savunmasına göre değişir. Kira alacağı takibine ilişkin genel konular için İzmir icra avukatı sayfamızda bahsetmiştik.

Sözleşme Süresi Bitince Ne Olur? Kiraya Verenin İhtiyacı ve On Yıllık Uzama

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme bittiğinde, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347).

Bunun dışında kiraya verenin başvurabileceği iki önemli sebep TBK m. 350’de düzenlenmiştir:

• Kiralananın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri olarak kullanılması zorunluluğu (ihtiyaç),
• Yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değişiklik gerekmesi ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması.

Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde açılır.

Karar 6: Sözleşmedeki özel bildirim şartına uyulmalıdır

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 07.12.2017, E. 2017/16499, K. 2017/17280. Daire, ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının bir aylık süresinin kamu düzenine ilişkin olduğunu ve mahkemece kendiliğinden gözetileceğini belirtmiştir. Somut olayda sözleşmede bitim tarihinden iki ay önce bildirim şartı bulunmasına rağmen böyle bir ihtar gönderilmediği için sözleşme bir yıl uzamış, açılan dava süresinde sayılmamıştır.

Pratik yorum: Kiraya veren ihtiyaç iddiasıyla hareket edecekse sözleşmeyi baştan sona okumalı, özel bildirim şartı olup olmadığına bakmalıdır. İhtiyacın gerçek ve samimi olması da ayrıca değerlendirilir.

Süreyi korumanın bir yolu da TBK m. 353’tür. Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bildirimin en geç hangi tarihte yapılması gerektiği doktrinde tartışmalıdır: bir görüşe göre bildirim bir aylık dava süresi içinde ulaşmalı, diğer görüşe göre daha önceki bir aşamada da yapılabilir. Bu tartışma nedeniyle bildirimi mümkün olduğunca erken ve tebliğ güvenceli yapmak tercih edilir.

Yeni Malikin Gereksinimi: Satın Alınan Taşınmazda Kiracı Varsa

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi veya yakınları için kullanma zorunluluğu varsa, TBK m. 351’e göre iki yoldan birini seçebilir:

1. Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir ve edinmeden altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirir.
2. Ya da eski malik ile kiracı arasındaki sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açar.

Karar 7: Bir aylık bildirimin tebliği sonradan telafi edilemez

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 05.06.2012, E. 2012/5267, K. 2012/8412 ve 24.10.2016, E. 2016/10467, K. 2016/6116. Her iki kararda da iktisabı izleyen bir ay içinde bildirimin kiracıya tebliğ edilmesinin zorunlu olduğu, bunun sonradan giderilemeyeceği belirtilmiş; ayrıca tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerektiği vurgulanmıştır. İkinci kararda bildirimin süresinde tebliğ edilmemesi nedeniyle dava reddedilmiştir.

Pratik yorum: Tapu devrinin ardından ihtarname çekmek yetmez. Önemli olan ihtarın kiracıya ulaştığı tarihtir. Literatürde de ihtarın keşide tarihine değil, tebliğ tarihine bağlandığı vurgulanmaktadır.

Varsayımsal örnek 2: Bir kişi 10 Mart’ta kiracılı bir daire satın alsın ve bildirimi noterden 5 Nisan’da göndersin; ancak ihtar kiracıya 15 Nisan’da tebliğ edilsin. Bir aylık süre dolduktan sonra tebliğ yapıldığından, bu yola dayalı dava hak kaybı riski taşır. Aynı malik bu durumda, eski malikle yapılmış sözleşmenin bitiminden başlayan bir aylık süreyi beklemeyi değerlendirebilir. Rakam ve tarihler varsayımsaldır.

Kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmiş olması hâlinde yeni malikin bu hakkı kullanıp kullanamayacağı literatürde ayrıca inceleme gerektiren bir konu olarak anılmaktadır. Bu nedenle satın almadan önce tapu kaydı ve kira şerhi kontrol edilmelidir.

Tahliye Taahhüdü ve İki Haklı İhtar

TBK m. 352 kiracıdan kaynaklanan iki ayrı tahliye sebebini düzenler.

Tahliye taahhüdü: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmişse ve boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak (İİK m. 272) veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Taahhüdün teslimden önce, örneğin sözleşme imzalanırken alınması, geçerli sonuç doğurmayabilir. Literatürde ve uygulamada “tarihsiz” veya boş imza üzerine doldurulan taahhütler de sık tartışılır. Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımına göre kiracının, belgenin rızası dışında doldurulduğunu yazılı delille ispat etmesi aranmaktadır.

Karar 8: Taahhüde dayalı tahliyede ispat ve süre

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 12.06.2024, E. 2024/1576, K. 2024/1942. Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye istemi incelenmiş; mahkemenin dava açma süresinin bir kira yılı kadar uzadığı yönündeki gerekçesi onanmıştır. Kiracının savunmalarını kesin delille ispat edemediği anlaşılınca tahliye kararı onanmıştır.

Pratik yorum: Taahhüt alırken tarih, teslim tarihinden sonra olmalı ve tahliye tarihi açıkça yazılmalıdır. Kiracı açısından ise sonradan itiraz edilecekse delil baştan düzenlenmelidir.

İki haklı ihtar: Kiracı, bir yıldan kısa kiralarda kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun kiralarda bir kira yılı veya bu yılı aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin (veya ihtarların yapıldığı kira yılının) bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. İhtarların muaccel kira borcuna ilişkin olması ve farklı aylara ait bulunması gerekir.

Karar 9: İhtarlar aynı borca ait olmamalıdır

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 04.10.2017, E. 2017/14760, K. 2017/13258. İcra takibinde istenen alacak ile ihtarnamede istenen alacak aynı kira dönemine ait olmadığı için iki haklı ihtar şartı oluşmamış sayılmıştır. Kararda ayrıca otuz günlük temerrüt ihtarı da bulunmadığından tahliye talebinin reddedilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Pratik yorum: İki haklı ihtar ile temerrüt ihtarı birbirinin yerine geçen yollar değildir; şartları ve süreleri ayrıdır. Dosyada hangi yola dayanılacağı baştan seçilmelidir.

Varsayımsal örnek 3: Bir yıllık konut kirasında kiracı Mart ve Ağustos ayı kiralarını geciktirmiş olsun; kiraya veren her biri için ayrı ayrı yazılı ihtar çıkarmış olsun. İki ihtar farklı aylara ait muaccel borç içeriyorsa, kira yılının bitiminden başlayan bir aylık sürede dava (ve öncesinde arabuluculuk) gündeme gelebilir. İhtarlardan biri aynı aya ilişkinse bu yol zayıflayabilir. Rakamlar varsayımsaldır.

Yan giderlerin (site aidatı, avans gibi) iki haklı ihtarın konusu olup olamayacağı doktrinde tartışmalıdır. TBK m. 315’te “kira bedeli veya yan gider” ifadesi geçerken m. 352/2’de yalnızca “kira bedeli” denmektedir. Kanunda yan gider kalemleri sayılmadığı için, kiracıya sözleşme veya yönetim planıyla yüklenmeyen bir gideri ihtara konu etmek, ihtarı geçersiz kılma riski taşır.

Başlıca Tahliye Yolları Bir Arada

Aşağıdaki tablo, ana yolların süre ve riskini özetler. Tablo genel bilgi niteliğindedir; sürelerin hesabı tebliğ tarihlerine ve sözleşmeye göre yapılır.

Akde Aykırılık, Erken Tahliye ve Tazminat

Kiracı sözleşmeye aykırı davranıyorsa, örneğin izinsiz kullanım değişikliği yapıyorsa, kiraya verenin önce aykırılığı gidermesi için süreli ihtar göndermesi gerekir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 22.06.2010 tarihli kararında (E. 2010/3341, K. 2010/7655) bu ilkeyi vurgulamıştır. Aynı kararda, kiralananın açıktan fena kullanılması hâlinde ayrıca ihtar gönderilmesine gerek olmadığı belirtilmiştir.

Kiracı sözleşme süresi dolmadan taşınırsa, kiraya verenin zararı sınırsız değildir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 29.02.2016 tarihli kararında (E. 2015/5113, K. 2016/1432) davacının zararının, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibaret olduğunu kabul etmiştir. Aynı kararda faiz konusunda da davalının tacir olup olmadığının araştırılması gerektiği belirtilmiştir.

Varsayımsal örnek 4: Aylık 15.000 TL kirası olan işyerinde kiracı sözleşme bitmeden ayrılsın. Mülkün makul sürede yeniden kiralanabileceği değerlendirilirse, kiraya verenin talebi çoğunlukla bu boş kalma süresiyle sınırlı kalabilir. Boş kalma süresinin 3 ay olarak kabul edildiği varsayımsal senaryoda, bu dönemin kira karşılığı 45.000 TL olarak hesaplanabilir. Gerçek bir olayda emsal kiralar, ilan süreci ve tarafların davranışları ayrıca değerlendirilir. Bu örnek varsayımsaldır.

Kira ilişkisinden doğan hasar, tadilat ve eski hale getirme taleplerinin tazminat boyutuna ilişkin genel bilgi için İzmir tazminat avukatı sayfamızda bahsetmiştik.

Kira Bedelinin Tespiti ve Kira Artışı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerde artış oranı TBK m. 344’te düzenlenmiştir. Madde, genel olarak bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını esas alır. Literatürde, dönemsel olarak yürürlüğe konan geçici kira artış sınırlamalarının da bulunduğu ve bunların süreleri bittiğinde genel rejime dönüldüğü belirtilmektedir. Bu nedenle güncel artış oranını hesaplarken, ilgili dönemde hangi düzenlemenin yürürlükte olduğuna bakmak gerekir; bu rehberde güncel bir oran belirtmiyoruz.

Kira bedeli ihtilaflarında bilirkişi incelemesinin kapsamı da önemlidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, sözleşmedeki artış şartının dikkate alınarak yıllara göre kira miktarlarının hesaplanması ve ödemelerin mahsup edilmesi gerektiğini vurgulamış, eksik incelemeye dayalı raporları yeterli bulmamıştır (17.06.2015, E. 2015/985, K. 2015/6085; 01.07.2014, E. 2014/5624, K. 2014/8765). Yani kira alacağı davasında, ödeme dekontları ve sözleşmedeki artış maddesi dosyanın omurgasıdır.

Varsayımsal örnek 5: Sözleşmede “her yıl TÜFE oranında artış” yazan bir konut kirasında, kiraya veren dört yıl boyunca artış uygulamamış, sonra geriye dönük fark istesin. Hangi yıl hangi oranda artış uygulanabileceği, ödemeler ve tarafların tutumu bilirkişi marifetiyle hesaplanır. Sonuç, yürürlükteki düzenlemeye ve sözleşme hükümlerine göre değişir. Bu örnekte önemli olan rakamlar değil, hesap yöntemidir.

Kira Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilecek Noktalar

Birçok uyuşmazlık, sözleşme yapılırken atılan eksik bir adımdan çıkar. Şunlara dikkat etmek yararlıdır:

• Taraflar ve yetki: Kiraya verenin tapu kaydı kontrol edilmeli, birden fazla malik varsa tümü sözleşmede yer almalıdır. Birden fazla kiraya veren bulunduğunda sözleşmeyi sona erdiren ihtarlarda kiraya verenlerin tamamının iradesi aranır.
• Kira bedeli ve ödeme şekli: Tutar, ödeme günü ve banka hesabı yazılmalıdır. Ödemeler banka yoluyla yapılmalı, açıklama kısmına dönem yazılmalıdır.
• Yan giderler: Aidat, yakıt ve benzeri giderlerin kime ait olduğu açıkça yazılmalıdır. Aksi hâlde ihtarda yan gideri istemek geçersizlik riski doğurur.
• Depozito: Depozito için kanunda üst sınır vardır (TBK m. 342). Kiraya verenin bu bedeli bankada ayrı bir hesapta tutması gerekir.
• Teslim tutanağı: Fotoğraf ve sayaç okumalarıyla birlikte düzenlenen tutanak, çıkışta hasar tartışmalarını azaltır.
• Özel bildirim şartları: Sözleşmede fesih veya yenilemeye ilişkin özel süreler varsa bunlara uyulmalıdır. Karar 6’da görüldüğü gibi bu şartlar dava süresini etkileyebilir.
• Aile konutu: Kiralanan yer aile konutu ise sözleşmeyi feshetmek için diğer eşin açık rızası gerekebilir. Aile hukukuyla kesişen bu konuda İzmir boşanma avukatı sayfamızda bahsetmiştik.

Kat Mülkiyeti, Komşu Hakkı ve Tapu Uyuşmazlıkları

Kira ile bağlantılı olarak sıkça gündeme gelen diğer taşınmaz uyuşmazlıkları da vardır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklar, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar ve ortaklığın giderilmesi davaları, 6325 sayılı Kanun m. 18/B kapsamında dava şartı arabuluculuğa tabidir. Ortaklığın giderilmesi ve zilyetliğin korunmasına yönelik davalar da HMK m. 4 uyarınca sulh hukuk mahkemesinin görevindedir.

Tapu iptal ve tescil gibi mülkiyete ilişkin davalarda ise görevli mahkeme, istenen talebin niteliğine göre belirlenir. Bu alanlarda dosyaya özgü inceleme daha da önemlidir; çünkü yukarıda anlattığımız tahliye kuralları bu davalar için aynen uygulanmaz. Kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğu ise idari yargıyı ilgilendirebilir. Bu başlıkta İzmir idare hukuku avukatı sayfamızda bahsetmiştik.

Kiralanan taşınmazın şirket faaliyetiyle ilişkisi varsa, örneğin ortakların taşınmazı şirkete kiralaması ya da işletme devri söz konusuysa, ticari boyut ayrıca incelenmelidir. Bu konuda İzmir şirket avukatı sayfamızda bahsetmiştik.

Sık Yapılan Hatalar

Tahliye ve kira alacağı dosyalarında, yukarıdaki kararların da gösterdiği gibi aynı hatalar tekrar eder:

• Konut veya çatılı işyeri için otuz günden az ödeme süresi vermek.
• İhtarda fesih ve tahliye iradesini açıkça yazmamak.
• Ödeme süresi dolmadan dava açmak veya icra mahkemesine başvurmak.
• İhtarı göndermek, ancak tebliğ tarihini ve kiracıya ulaşıp ulaşmadığını kontrol etmemek.
• Yeni malik olarak bir aylık bildirim süresini kaçırmak.
• İki haklı ihtarın aynı döneme ait borca dayanması.
• Arabuluculuğa başvurmadan sulh hukuk mahkemesinde dava açmak.
• Dava açma süresini uzatan TBK m. 353 bildirimini hiç değerlendirmemek.
• Kiracı olarak ihtarnameyi hiç yanıtlamamak ya da borç yoksa ödeme belgelerini saklamamak.

Dava Açılmadan Önce Hukuki Değerlendirme

Kira uyuşmazlığında dosya ofisimize geldiğinde ilk olarak sözleşme, ihtarnameler, tebligat belgeleri, ödeme kayıtları ve tapu bilgileri incelenir. Ardından şu sorulara cevap aranır:

• Kiralanan konut veya çatılı işyeri mi, yoksa genel hükümlere tabi bir kira mı?
• Hangi tahliye yolu mümkün ve hangi süre hâlen açık?
• İhtar geçerli mi, tebligat usulüne uygun yapılmış mı?
• Arabuluculuk dava şartı kapsamında mı ve başvuru ne zaman yapılmalı?
• İcra yolu mu, dava yolu mu daha uygun?

Bu değerlendirme, hem kiraya veren hem kiracı için gereksiz masrafı ve hak kaybını azaltmayı hedefler. Sonucun ne olacağı dosyanın delillerine ve mahkemenin takdirine bağlıdır; bu nedenle sonuç garantisi verilemez.

Neden KRC Hukuk Bürosu?

KRC Hukuk Bürosu, kira ve gayrimenkul dosyalarını süre ve usul disipliniyle yürütmeyi esas alır. İzmir kira avukatı arayanlar için ilk görüşmede dosya belgeleri üzerinden hukuki durum açıklanır; olası yollar, riskler ve süreler anlatılır. Biz hem kiracının hem kiraya verenin hukuki beklentisini ayrı ayrı dinler, dosyayı yalnızca elimizdeki belgelerle değerlendiririz. Dilekçe ve ihtarname metinlerinde, makalede anlattığımız şekil ve süre şartlarını kontrol listesi olarak kullanırız.

İzmir’de Kira Davaları: Hangi Mahkemeye Gidilir?

Taşınmaza ilişkin davalarda genellikle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Bu nedenle Karabağlar, Buca, Bornova, Konak, Karşıyaka veya Bayraklı gibi ilçelerdeki taşınmazlar için hangi adliyenin ve hangi mahkemenin görevli olduğu dosya bazında netleştirilmelidir. Karabağlar kira avukatı, Buca kira avukatı ya da diğer ilçelere göre arama yapan kişiler için de temel ilke aynıdır: taşınmazın adresi, yetkiyi ve zorunlu arabuluculuk başvurusunun yapılacağı yeri belirleyen önemli bir veridir. İzmir’de bulunan ofisimizden, İzmir’deki taşınmazlara ilişkin dosyalar için bilgi ve belge incelemesi yapılabilir. İzmir kira avukatı olarak yaptığımız ilk işlerden biri de adres, yetki ve süre kontrolüdür.

Resmî Kaynaklar

Kanun metinlerini güncel hâliyle Mevzuat Bilgi Sistemi’nden inceleyebilirsiniz: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira davaları hangi mahkemede açılır?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye takiplerinde ise icra dairesi ve icra mahkemesi devreye girer. Yetki, genellikle taşınmazın bulunduğu yere göre belirlenir.

Kira davalarında arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

1 Eylül 2023’ten itibaren, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Başvurulmadan açılan dava usulden reddedilebilir.

Kira borcunu ödemeyen kiracı hemen çıkarılabilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyerinde en az otuz günlük süre tanıyan, fesih iradesini içeren ve usulünce tebliğ edilen bir ihtar gerekir. Süre dolmadan dava açılması veya icra mahkemesine başvurulması hâlinde talep reddedilebilir.

Temerrüt ihtarında kaç gün süre verilmelidir?

Kanuna göre süre en az on gündür; konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre kiracı aleyhine kısaltılamaz. Süre, bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar.

Süre bitince kiraya veren kiracıyı çıkarabilir mi?

Konut ve çatılı işyerlerinde, kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak kanunda sayılan sebeplerden biri varsa ya da on yıllık uzama süresi sonunda şartlar oluşmuşsa tahliye gündeme gelebilir. Somut olaya göre değişir.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası ne zaman açılır?

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Bu süre kamu düzenine ilişkindir ve mahkeme kendiliğinden gözetir. Sözleşmede özel bildirim şartı varsa ona da uyulmalıdır.

Yeni malik kiracıyı çıkarabilir mi?

Taşınmazı sonradan edinen kişi, kendisi veya yakınları için kullanma zorunluluğu varsa belirli şartlarda dava açabilir. Edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimin tebliğ edilmesi gerekir. Bu süre kaçırılırsa bu yola dayalı dava zorlaşabilir.

Tahliye taahhütnamesi her zaman geçerli midir?

Hayır. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı anda veya teslimden önce alınan taahhütler sorun çıkarabilir. Dava veya icra başvurusu da taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde yapılmalıdır.

İki haklı ihtar nedir?

Kiracının kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar çıkarılmasına sebep olmasıdır. İhtarların muaccel borca ve farklı aylara ait olması gerekir. Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.

İzmir kira avukatı ile ilk görüşmede hangi belgeler getirilmelidir?

Kira sözleşmesi, varsa ek protokoller, ihtarname ve tebliğ evrakı, ödeme dekontları, tapu kaydı ve yazışmalar işe yarar. İzmir kira avukatı olarak dosyayı bu belgelerle değerlendirir, eksik belgeleri birlikte tespit ederiz.

Kiracı kira artışına itiraz edebilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranı kanunla sınırlıdır. Artışın kanuna uygun olup olmadığı, ilgili dönemde yürürlükte olan düzenlemeye ve sözleşmeye göre incelenmelidir. Gerekirse kira bedelinin belirlenmesi yoluna gidilebilir.

Kiracı sözleşme bitmeden taşınırsa kiraya veren ne kadar tazminat isteyebilir?

Yargıtay kararlarında kiraya verenin zararı, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı sürenin kirasıyla sınırlı görülmüştür. Somut olayda emsal ve ilan süreci gibi unsurlar değerlendirilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, somut olaya özgü hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Anlatılan yargı kararları örnek niteliğindedir; her uyuşmazlık kendi olayı ve delilleriyle değerlendirilir.