Tahliye taahhütnamesi nedir sorusu, kira ilişkisinde hem kiraya verenlerin hem kiracıların en sık karşılaştığı konulardan biridir. Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir; kanunda bunun sonucu açıkça düzenlenmiştir (TBK m. 352/1). Ancak her imzalı kâğıt, tahliye için yeterli değildir: belgenin ne zaman düzenlendiği, tarih içerip içermediği ve kiraya verenin hangi sürede işlem yaptığı sonucu belirler. Bu yazıda geçerlilik şartları, süre ve tahliye yolları ele alınmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Kanundaki Dayanak
Kanun, kira sözleşmesini sona erdirme sebeplerini kiracıdan kaynaklanan sebepler bakımından da sayar. Bunlardan biri tahliye taahhüdüdür: kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir (TBK m. 352/1). Madde metnine Türk Borçlar Kanunu bağlantısından ulaşılabilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresi bittiğinde kiracı sözleşmeyi uzatmışsa kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır (TBK m. 347). Bu nedenle tahliye taahhütnamesi, kiraya veren açısından süre bitimine dayanmadan kiracının kendi iradesiyle sağlanmış bir tahliye imkânıdır. Kanun, dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini de belirtir (TBK m. 354). Diğer sona erdirme sebepleri için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yazılarına bakılabilir.
Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Tahliye taahhütnamesi nedir sorusunun cevabı, belgenin geçerlilik şartlarıyla birlikte düşünülmelidir. Kanun metninden çıkan başlıca şartlar aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.
| Şart | Anlamı | Dayanak |
|---|---|---|
| Teslimden sonra düzenlenmesi | Taahhüt, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmelidir | TBK m. 352/1 |
| Yazılı olması | Kiracının boşaltma yükümlülüğünü yazılı olarak üstlenmesi gerekir | TBK m. 352/1 |
| Belli bir tarih | Boşaltma için belirli bir tarih bulunmalıdır; tarih açıkça yazılmamış belge bu hükme dayanak olmayabilir | TBK m. 352/1 |
| Kiracının serbest iradesi | Aldatma veya korkutma sonucu verilen taahhütle kiracı bağlı değildir | TBK m. 36, 37 |
| Bir aylık süre | Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır | TBK m. 352/1 |
Belgenin kiracının el yazısıyla yazılması veya noter onayı taşıması kanunda aranan bir şart değildir; yazılı olması yeterlidir. Ancak noterde düzenlenmiş veya imzası noterce onaylanmış belge, ilerleyen aşamada imza itirazı bakımından ispat kolaylığı sağlar (bkz. İİK m. 275). Belgenin sözleşmenin ayrılmaz bir eki olarak, sözleşme imzalanırken ve kiralananın teslimi öncesinde alınması ise teslimden sonra düzenleme şartıyla bağdaşmaz.
Boş veya Önceden Alınan Taahhütnameler
Uygulamada en çok tartışılan konu, kira sözleşmesi imzalanırken tarihsiz veya boş bırakılarak alınan tahliye taahhütnameleridir. Kanun taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra, belli bir tarihe yönelik olarak verilmesini aradığı için, teslimden önce alınan ve tarihi sonradan doldurulan belgelerin bu hükme dayanak oluşturması tartışmalıdır. Bu durum boş tahliye taahhütnamesi imzaladım, ne yapmalıyım yazısında ayrıca ele alınmaktadır.
Aldatma sonucu sözleşme yapan taraf, yanılması esaslı olmasa bile sözleşmeyle bağlı değildir (TBK m. 36); korkutma sonucu sözleşme yapan da bağlı değildir (TBK m. 37). Ancak yanılma, aldatma veya korkutma hâllerinde, bu durumu öğrendiği veya korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirmeyen kimse sözleşmeyi onamış sayılır (TBK m. 39). Bu nedenle belgenin iradeyi sakatlayan bir durumda imzalandığını ileri süren kiracı, ispat yükü ve süreler bakımından dikkatli davranmalıdır.
Bir Aylık Süre Nasıl İşler?
Kiraya veren, kira sözleşmesini taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir (TBK m. 352/1). Bu süre içinde işlem yapılmazsa taahhüde dayanarak sona erdirme hakkı kullanılamaz; sözleşme, kanundaki diğer sona erdirme sebepleri saklı kalmak üzere devam eder. Süre, taahhüt edilen boşaltma tarihinden itibaren işler; belgenin imza tarihinden değil.
Süre dolmadan işlem yapılacaksa hangi yolun seçileceği önem kazanır. Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak icra dairesine başvurulabilir; ilamsız icra yoluyla tahliye usulü İcra ve İflas Kanunu’nun kiralara ilişkin bölümünde düzenlenmiştir (İİK). Bu usulde icra memuru tahliye emri tebliğ eder ve taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder (İİK m. 272); kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine bildirir ve itiraz tahliye takibini durdurur (İİK m. 274). Bu durumda kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir; talebin noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış ya da ikrar olunmuş bir belgeye dayanması önemlidir (İİK m. 275). Takibin sonrasındaki aşamalar tahliye taahhütnamesi var, kiracı çıkmıyor yazısında, itiraz süreci ise tahliye taahhütnamesine itiraz nasıl yapılır yazısında anlatılmıştır.
Dava yolu da seçilebilir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrıktır (HMK m. 4/1-a, HMK).
Tahliye gerçekleştiğinde kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür; sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskimeler ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m. 334). Kiraya veren de geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmeli ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı olarak bildirmelidir; bildirim yapılmazsa kiracı kural olarak sorumluluktan kurtulur (TBK m. 335). Bu nedenle tahliye gününde teslim tutanağı düzenlenmesi her iki taraf bakımından yararlıdır.
Tahliye Taahhütnamesi ile Diğer Tahliye Yolları Arasındaki Fark
Tahliye taahhüdünde kiracının kendi yazılı iradesi vardır; bu nedenle kiraya verenin ayrıca gereksinim veya kira borcu gibi bir sebep ispatlamasına gerek kalmaz. Gereksinim sebebiyle tahliyede kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğunu ispatlamak zorundadır (TBK m. 350). Yeni malikin gereksinimi ise ayrıca düzenlenmiştir (TBK m. 351); bu konu yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi yazısında anlatılmıştır. Kira borcunun ödenmemesi hâlinde ise kanun, konut ve çatılı işyerlerinde en az otuz günlük süre verilerek yapılacak yazılı ihtarı ve fesih bildirimini öngörür (TBK m. 315); ayrıntılar için kirasını ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir yazısına bakılabilir.
Taahhütname Düzenlenirken Dikkat Edilecek Hususlar
Taahhütnamenin sonradan tartışma yaratmaması için belgede en azından tarafların ad ve soyadları, kiralananın açık adresi, kira sözleşmesinin tarihi, kiralananın teslim tarihi, boşaltılacak tarih ve imza tarihi bulunmalıdır. Teslim tarihinin belgede veya ayrı bir teslim tutanağında yer alması, belgenin teslimden sonra düzenlendiğini göstermek bakımından önemlidir. Her iki tarafın birer örnek alması ve imzanın kiracıya ait olduğunun ispatı için noterde düzenleme veya imza onayı tercih edilebilir. Kiracı bakımından ise belgeyi okumadan, boş bırakılmış alanlar varken veya baskı altında imzalamamak, imzalanmışsa tarih ve koşulları gösteren delilleri saklamak gerekir. Teslimden sonra düzenlenen, belirli tahliye tarihli ve el yazılı teyit bölümü içeren örnek bir belge yazılı tahliye taahhütnamesi örneği sayfasında PDF olarak yer almaktadır; kira ilişkisinin kuruluşunda kullanılabilecek ayrıntılı sözleşme metni için konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi örneği sayfasına bakılabilir.
Sık Yapılan Hatalar
- Tahliye taahhütnamesini kira sözleşmesi imzalanırken, kiralananın tesliminden önce alıp geçerli saymak.
- Belgede belli bir tahliye tarihi yazmamak veya tarihi sonradan doldurmak.
- Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluna başvurmamak.
- Kiracı olarak, boş veya baskıyla imzalanan belgeyi ispat edecek delilleri toplamamak.
- Noter onayı veya ikrar bulunmadığı hâlde itirazın kaldırılmasını kolay sanmak.
- Kira sözleşmesinin genel uzama kurallarıyla (TBK m. 347) tahliye taahhüdü kurallarını birbirine karıştırmak.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Varsayımsal Örnekler
Aşağıdaki örnekler varsayımsaldır ve gerçek bir dosyayı yansıtmaz.
Varsayımsal örnek 1: Kiralanan 05.09.2025’te kiracıya teslim edilsin; kiracı 10.09.2025’te “30.06.2026 tarihinde kiralananı boşaltacağım” diye yazılı belge imzalasın. Belge teslimden sonra düzenlenmiş, yazılı ve belli tarihli olduğundan TBK m. 352/1 kapsamındadır. Kiracı 30.06.2026’da boşaltmazsa kiraya veren 30.07.2026’ya kadar icraya başvurabilir veya dava açabilir.
Varsayımsal örnek 2: Kira sözleşmesi imzalanırken, anahtar teslimi yapılmadan önce kiracıdan tarihsiz bir tahliye taahhütnamesi alınmış olsun. Belge teslimden önce düzenlendiği ve tarih içermediği için TBK m. 352/1’e dayanmakta tartışmalıdır; kiraya veren bu belgeye güvenerek yaptığı işlemde sonuç alamayabilir.
Varsayımsal örnek 3: Kiracı 15.12.2025’te “31.12.2026’da evi boşaltacağım” yazsın, kiraya veren ise ancak 10.02.2027’de icraya başvursun. Taahhüt edilen tarihten bir ay sonrası 31.01.2027 olduğundan süre geçmiştir; kiraya veren bu yolla sözleşmeyi sona erdiremez.
Varsayımsal örnek 4: Kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi başlatsın ve kiracı tahliye emrini 03.03.2027’de tebliğ alsın. Kiracı itirazını yedi gün içinde, yani 10.03.2027’ye kadar icra dairesine bildirmezse tahliye emrindeki on beş günlük süre sonunda zorla tahliye gündeme gelebilir.
Varsayımsal örnek 5: Kiracı, belgeyi “imzalamazsan evi vermem” tehdidiyle imzaladığını ileri sürsün. Korkutma iddiası kanunda sözleşmeyle bağlı olmama sebebi sayılsa da (TBK m. 37), bunu ispat etmek ve bir yıllık süreyi kaçırmamak gerekir (TBK m. 39).
İzmir’de Tahliye Taahhütnamesi
İzmir’de tahliye taahhütnamesi nedir sorusu, kanun her yerde aynı olduğu için tüm ilçelerde aynı hükümlere göre çözülür; kiralananın niteliği, belgenin düzenlenme zamanı ve süreler ise dosyaya göre değişir. Karabağlar, Konak, Buca, Bayraklı, Bornova, Balçova, Gaziemir, Güzelbahçe ve Narlıdere İzmir Adliyesi’ne bağlıdır; Narlıdere’nin kendi adliyesi yoktur. Aliağa, Foça, Menemen, Çeşme, Karaburun, Kemalpaşa, Menderes, Seferihisar, Selçuk, Torbalı ve Urla’nın kendi adliyeleri vardır. Çiğli, Karşıyaka Adliyesi’ne bağlıdır; Çiğli Ek Hizmet Binası Çiğli’dedir. Dikili ve Kınık Bergama Adliyesi’ne, Bayındır, Kiraz ve Tire Ödemiş Adliyesi’ne bağlıdır. Bu bilgilerin güncelliği başvuru öncesinde adliye veya Adalet Bakanlığı kaynaklarından teyit edilmelidir. İlçelere göre kira süreçleri ayrı sayfalarda anlatılmaktadır: Buca’daki kira uyuşmazlıkları, Bornova’daki kira işlemleri, Karşıyaka’daki kira davaları, Çiğli’deki kira süreçleri, Karabağlar’daki kira dosyaları, Güzelbahçe’deki kira işlemleri ve Çeşme’deki kira uyuşmazlıkları. Genel çerçeve için İzmir’de kira ve gayrimenkul hukuku sayfasına, tarafların hak ve yükümlülükleri için kira sözleşmesinde kiracı ve ev sahibinin hak ve yükümlülükleri yazısına ve bölge sayfalarının tamamı için İzmir’deki hukuk bürosu sayfasına bakılabilir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her olay kendi koşullarına göre değerlendirilmelidir; yazıda anlatılan hususlar somut bir olayda belirli bir sonuç doğuracağı anlamına gelmez.
